רונן מרדכי גרין יסביר בפוסט זה את המושגים ואוצר המילים שחשוב להכיר בכל הנוגע לעולם הנדל"ן.
נדל"ן הוא נושא רחב ועצום, שיש בו הרבה מושגים שאינם לגמרי אוניברסליים. מאמר זה יציג כמה מהמושגים הנפוצים ביותר מעולם הנדל"ן.
שוכר: אדם השוכר נכס מבעל הבית
נכס: דבר שבבעלות
שכירות: לשכור או לשכור משהו תמורת כסף
עמלת הקצאה: העמלה ששולם למתווך על ידי השוכר הנכנס על מנת להשתלט על חוזה השכירות של אדם אחר
סעיף המחאה: סעיף בהסכם שכירות הקובע כי ניתן להמחותו רק בהסכמת המשכיר, ולאחר מכן ניתן לגבות דמי הסבה.
חברת תיווך: חברה העוסקת בפעילות השכרת/מכירת נכסים מטעם לקוחותיהם
חלק זה יעסוק בכל המושגים החשובים ביותר בעולם הנדל"ן.
ע"פ רונן מרדכי גרין המשמעות של "נדל"ן" התפתחה עם הזמן. זה יכול להתייחס לכל מה שקשור לקנייה או מכירה של קרקע, לרבות מבנים, משאבי טבע ושיפורים אחרים בקרקע.
קרנות השקעות בנדל"ן (REIT) הן חברות ציבוריות המשקיעות בנכסים למגורים ומסחר. גופים אלו בדרך כלל מציעים לרוכשים נזילות גבוהה וגיוון כאשר הם משקיעים את כספיהם בנכסים.
הבנת המונחים והמושגים בעולם הנדל"ן חשובה מאוד לכולם, לא רק לעובדים בו. המושג "חכירה" הוא מושג כזה שאנשים צריכים להיות מודעים אליו.
המושכר הינה הזכות להשתמש בנכס ולהכיל אותו לתקופה מסוימת. בעל בית יכול להציע חכירה זו לאורכים שונים כגון שנה או שנתיים (הדבר תלוי גם בכמה שנים נותרו בחוזה השכירות הנוכחי).
רוכש יכול לרכוש חכירה בנכס על ידי הסכמה לתשלום סכום הנקרא דמי שכירות שיגיע מדי שנה לבעל הדירה בפרקי זמן קבועים.
רונן מרדכי גרין (יזם נדל"ן, בעליה של ברקליס) יסביר מספר מושגים חשובים הנוגעים לאוצר המילים של יזמי הנדל”ן:
-מהי הפחתת משכנתא?
-מהו ניקוד אשראי טוב, מהם הגורמים המשפיעים על ציון האשראי שלך?
-מהם כמה תעריפי ארנונה נפוצים במדינות שונות?
-איך אני קונה בית עם אשראי גרוע?
נדל"ן הוא ענף שמתפתח כל הזמן ויש לו פוטנציאל להשתנות באופן דרסטי לאורך זמן.
ניתן לסווג את המושגים החשובים ביותר בנדל"ן לשלוש קבוצות: (1) קנייה, מכירה והשכרה; (2) מימון; ו-(3) תקנות ייעוד.
במאמר זה נדבר על כמה מהמושגים הנפוצים בעולם הנדל"ן וכיצד הם משפיעים על רכישת הנדל"ן שלכם.
לפני שאתם מתחילים לחפש את הבית החדש שלכם, חשוב להכיר את המושגים הנפוצים הללו. הם יעזרו לך לקבל החלטה טובה יותר במהלך תהליך הקנייה.
במאמר זה נדבר על כמה מהמושגים הנפוצים בעולם הנדל"ן וכיצד הם משפיעים על רכישת הנדל"ן שלכם.
מהי הפחתת משכנתא? רונן מרדכי גרין עונה:
הפחתת משכנתא היא הפחתה בסכום הכסף אשר נדרש לשלם כתשלום חודשי על משכנתא. סוג זה של שינוי הלוואה יכול להתקבל על ידי הלווה, על ידי הגשת בקשה ואישורו, או באופן חד צדדי על ידי המלווה.
ישנם שני סוגים של הפחתות משכנתא: אלו המוענקות למי שלא הצליח לשלם את התשלומים החודשיים וכאלה שניתנות למי ששילם תשלומים אך מעוניין בתשלומים חודשיים מופחתים. דוגמאות לכך כוללות:
– דחיית שירות צבאי
– הפחתת קרן
הפחתת משכנתא היא דרך להפחית את סכום הכסף שאתה חייב על הבית שלך על בסיס חודשי. המשמעות היא שתהיה חייב פחות על תשלומי המשכנתא החודשיים שלך.
ישנן שתי דרכים להפחתת משכנתא:
1) המלווה מציע אחד כתמריץ להוריד את הריבית לתקופה מסוימת.
2) אתה מממן את הבית שלך על ידי קבלת הלוואה חדשה ממלווה אחר והריבית החדשה נמוכה ממה שיש לך כרגע.
זהו שינוי הלוואה המשמש להורדת התשלום החודשי של המשכנתא. ניתן להקטין משכנתא על משכנתא פתוחה או סגורה. לווה יכול לזכות בהפחתת משכנתא אם הוא חייב פחות ממה ששווה הבית ואין נגדו שעבודים אחרים.
הפחתת משכנתא ניתנת בדרך כלל אם הלווה משלם תשלומים בזמן על ההלוואה הנוכחית שלו ואם לא חל שינוי בהכנסות ובניקוד האשראי שלו.
מהו ניקוד אשראי טוב, מהם הגורמים המשפיעים על ציון האשראי שלך?
סביר להניח שתקבל יותר אשראי אם יש לך ציון אשראי גבוה יותר, המחושב בדרך כלל על סמך סכום החוב שיש לך, היסטוריית התשלומים שלך וכמה זמן האשראי שלך פתוח.
ציון אשראי טוב נחשב בדרך כלל לכל דבר מעל 700 נקודות. זה מחושב על פי שלושה גורמים שונים: יחס החוב שלך להכנסה, היסטוריית התשלומים שלך וכמה זמן היה לך האשראי שלך פתוח. ככל שמספר הנקודות ששלושת הגורמים הללו שוות גבוה יותר, כך גדל הסיכוי לקבל יותר אשראי במוסד.
ציון האשראי שלך הוא הסכום הכולל של דוח האשראי שלך. ציון אשראי גרוע יכול לשים שקע עצום ביעדי הנדל"ן שלך. ככל שדירוג האשראי גבוה יותר, כך גדל הסיכוי שתזכה למשכנתא, הלוואת רכב או חכירה לדירה חדשה. עבור אלה שמחפשים לקנות את הבית הראשון שלהם או שמעולם לא נאלצו לבנות את האשראי שלהם לפני כן, זה יכול להיות די מתסכל.
ציון האשראי שלך מורכב מגורמים רבים ולכן לא קל לומר מה ישפיע על הציון שלך לטובה ומה ישפיע עליו לרעה. לדוגמה, אם יש לך יותר מדי תשלומים באיחור על החשבונות הנוכחיים שלך, זה יכול להשפיע על כושר האשראי הכולל שלך. הדבר הראשון שיש לו את ההשפעה המשמעותית ביותר על ניקוד האשראי של מישהו הוא כמה חובות הם נושאים בהשוואה
ציון אשראי טוב הוא מספר המשקף את היכולת שלך להחזיר הלוואות בזמן. ככל שציון האשראי שלך גבוה יותר, כך הוא טוב יותר עבורך בעת הגשת בקשה לקבלת הלוואות או צורות מימון אחרות. ישנם גורמים רבים המשפיעים על ציוני האשראי, חלקם מידע אישי בסיסי, דברים בהיסטוריה הפיננסית שלך, ואפילו דרכים שבהן השתמשת באשראי בעבר.
הגורמים העיקריים המשפיעים על ציון האשראי שלך הם: היסטוריית תשלומים (35%), סכומים שחייבים (30%), אורך היסטוריית האשראי (15%), סוגי אשראי בשימוש (10%) ואשראי חדש (10%).
מהם כמה תעריפי ארנונה נפוצים במדינות שונות?
אחד הטיפים החשובים ליזמים צעירים מאת רונן מרדכי גרין עוסקים במיסוי אשר הוא היבט חשוב בהשקעות נדל"ן. תעריפי מס רכוש, מדיניות או חוקים משתנים בין המדינות.
מיסי רכוש נגבים גם על נכסים עסקיים בתחומי שיפוט שונים במטרה לבטל כל יתרון בלתי הוגן שמעמד הפטור ממס עשוי להציע לסוג נכס אחד על פני אחר.
לכן, זה הופך להיות הכרחי עבור כל משקיע להיות הבנה טובה של שיעורים אלה לפני קבלת החלטת השקעה.
במדינות שונות יש תעריפי ארנונה שונים, ולכן קשה להשוות ביניהם ברמה העולמית. אבל הנה כמה דוגמאות לכמה תעריפי מס רכוש נפוצים במדינות שונות:
* בסין, תעריפי הארנונה מחולקים לשתי רמות – למגורים ולא למגורים. הטווח למגורים עומד על 1% ותחום שאינו למגורים הוא 2%.
חשוב לדעת את תעריפי הארנונה בכל מדינה לפני רכישת נכס.
שיעורי הארנונה שונים בכל מדינה. בסינגפור מס רכוש נע בין 0 ל-3%. בדנמרק הוא נע בין 1% ל-5%.
שיעורי הארנונה של מדינות שונות משתנים מאוד בהתאם לסוג וערכם של הטובין, רמת המאמץ של הממשלה לגביית מסים וכיצד ממוסים סוגים וערכים שונים של טובין (כולל קרקע).
ארנונה היא סוג אחד של מס מקרקעין המוטל על ידי עירייה בגין הזכות להחזיק במקרקעין. ניתן להטיל ארנונה על העברה או ירושה, או כחיוב שנתי על פי שווי כספי או כאחוז משווי השומה.
חיובים שנתיים כאחוזים מהערך המוערך שכיחים יותר באותן מדינות בעלות ערך נכס גבוה כמו יפן, קנדה ואוסטרליה. באותן מדינות עם ערכי נכסים נמוכים כמו הודו ומלזיה, סביר יותר שהחיובים השנתיים יחושבו על בסיס יחידה, כגון דולר ארה"ב/שקל ישראלי חדש / אירו או מטבע מקומי.